Земля и другое недвижимое имущество: обзор нового законодательства и судебной практики

• Новеллы в сделках с недвижимостью и государственной регистрации.
• Изменения ГК РФ, влияющие на сделки с недвижимостью и государственной регистрацией. Новые принципы государственной регистрации.
• Сделки с недвижимостью, подлежащие и не подлежащие нотариальному удостоверению.
• Проблемы отмены выдачи Свидетельства о праве на недвижимое имущество.
• Проблемы применения Закона «О государственном реестре недвижимости».
• Запрет на совершение сделок с недвижимым имуществом без личного присутствия.
• Новеллы ГК РФ. Вещные права на недвижимость. Право собственности и его составляющие. Ограниченные вещные права на недвижимость (сервитуты и т.п.).
• Общая долевая и совместная собственность на недвижимое имущество.
• Основания возникновения вещных прав на недвижимость.
• Новое в возникновении прав собственности в силу приобретательной давности.
• Прекращение вещных прав на недвижимость.
• Нововведения в КоАП в части ответственности за правонарушения в области сделок с недвижимостью.

1.2 Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

• Основные правовые вопросы государственной регистрации прав, сделок, перехода прав и обременений в свете практики применения нового Закона о государственной регистрации недвижимости.
• Проблематика публичной достоверности реестра.
• Система регистрации прав на недвижимость и случаи обязательной регистрации сделок с недвижимостью.
• Анализ основных случаев отказа в регистрации.
• Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.
• Регистрационные действия на основе судебных актов.
• Внесение в Единый государственный реестр прав записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости, о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.
• Регистрация права собственности дольщика на помещение, которое не введено в эксплуатацию.
• Обзор изменений и новелл ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
• Машино-место, как объект недвижимости.
• Обзор изменения сроков государственной регистрации сделок с недвижимостью.
• Особенности государственной регистрации прав на недвижимое имущество при его изъятии для государственных или муниципальных нужд.
• Иск о признании зарегистрированного права отсутствующим.

2. Особенности правового режима отдельных объектов недвижимости




2.1 Правовой режим земельных участков и оборота земли в соответствии с последними новеллами Земельного кодекса 

• Образование земельных участков.
• Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков.
• Особенности регистрации прав на земельные участки.
• Целевое назначение и виды разрешенного использования земельных участков.
• Обременение земельных участков в публичных и частных интересах.
• Виды прав на земельные участки.
• Правовой режим публичных земель и разграничение государственной собственности на землю.
• Льготный выкуп земельных участков.
• Особенности предоставления участков для строительства из публичных земель.
• Актуальные вопросы проведения торгов.
• Практические вопросы заключения, исполнения и расторжения сделок с земельными участками (купля-продажа, внесение в уставной капитал, аренда и др.).
• Особенности совершения сделок с земельными участками отдельных категорий.
• Ограничения и запреты на оборот земельных участков.
• Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и порядок определения компенсации.
• Комментарий к новым положениям Земельного кодекса.
• Предварительное согласование места размещения объекта.
• Градостроительное регулирование вопросов землепользования.
• Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории.
• Получение разрешительной документации на строительство.
• Обременение земельных участков сервитутом (виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи и др.).
• Действующие проблемы оспаривания кадастровой стоимости и применения КАС.
• Процедура оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии с Кодексом административного судопроизводства.

3. Различные виды сделок с недвижимостью




3.1 Правовой анализ договоров в сфере недвижимого имущества 

• Купля-продажа недвижимости. Порядок заключения и оформления договора. Основные условия договора. Порядок передачи владения на объект договора купли-продажи недвижимости (презумпция перехода владения при подписании акта приема-передачи).
• Проблемы заключения договора купли-продажи будущего недвижимого имущества.
• Признание предварительного договора договором купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.
• Проблемы расторжения договора купли-продажи недвижимости в связи с его неоплатой.
• Обеспечение предварительного договора купли-продажи недвижимости задатком.
• Требования о признании права собственности на недвижимость, приобретенную по договору купли-продажи, при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности.
• Оформление рассрочки платежа и возникновение законной ипотеки.
• Особенности защиты прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора.
• Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупателя недвижимости при нарушении договора покупателем.
• Особенности купли-продажи жилой недвижимости.
• Правовая квалификация инвестиционных договоров (купля-продажа будущей недвижимости, совместная деятельность, строительный подряд и др.).
• Условия признания инвестиционного договора непоименованным.
• Допустимость возникновения права собственности на построенный объект непосредственно у инвестора, судебная практика признания права собственности на жилые и нежилые помещения.
• Природа инвестиционного договора с городом и платы на развитие социально-инженерной инфраструктуры.

3.2 Договоры участия в долевом строительстве (214-ФЗ)

• Предмет регулирования Закона № 214-ФЗ, договорные отношения, подпадающие под действие Закона № 214-ФЗ, критерии выбора вида договорных отношений, сравнительная характеристика договоров.
• Требования к застройщикам: требования к уставному капиталу, требования о раскрытии информации, сайт застройщика.
• Проектная декларация и ее новый статус.
• Полномочия регулятора и порядок его взаимодействия с Росреестром, компенсационный фонд долевого строительства.
• Договор участия в долевом строительстве: порядок заключения договора; стороны договора; существенные условия договора и примеры их изложения в договоре.
• Государственная регистрация договора по новому закону «О государственной регистрации недвижимости».
• Объект долевого строительства: как определить по новым правилам, какие объекты не подходят под определение.
• Цена договора. Практика использования механизма эскроу.
• Ввод объекта в эксплуатацию и порядок передачи объекта долевого строительства дольщикам, форма акта передачи, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства.
• Проблемные вопросы оформления, регистрации и исполнения договора долевого участия в строительстве в свете последних изменений в законодательстве.
• Нарушение требований законодательства и ответственность за нарушение Закона № 214-ФЗ.
• Типичные ошибки при подготовке договоров, противоправные условия договоров, рекомендации по дополнительным положениям, включаемым в договор с целью минимизации рисков. Оформление передачи прав по договору долевого участия. Санкции за нарушение условий договора долевого участия. 

3.3 Договоры строительного подряда

• Понятие договора подряда. Применение общих положений о подряде к договору строительного подряда. Соотношение договора подряда со смежными договорами.
• Подряд и купля-продажа: проблема разграничения. Подряд как наем труда. Подряд и возмездное оказание услуг. Допустимость существования подрядного обязательства без обязанности подрядчика достичь результата.
• Диспозитивность положений ГК РФ и распределение рисков в договоре.
• Структура договорных связей в договорах строительного подряда.
• Система генерального подряда. Соотношение договора генподряда и договора комиссии (агентирования).
• «Двойной» субподряд. Статус «назначенных» субподрядчиков. Статус заказчика.
• Понятия застройщика, технического заказчика, заказчика-застройщика, инвестора в структуре договорных связей.
• Администратор проекта и управление проектом: возможные модели.
• Основные условия договора. Предмет. Техническая документация как предмет договора строительного подряда, проблемы ее согласование сторонами.
• Изменения в предмете в процессе исполнения договора по инициативе подрядчика.
• Изменения в предмете договора по инициативе заказчика.
• Срок. Согласование условия о начальном и конечном сроке. Начальный срок выполнения работ и встречность обязательств.
• Условие и срок в подряде в контексте реформы ГК РФ: проблемы судебной практики.
• Цена. Виды цен (смет). Договор с твердой сметой и ее особенности.
• Риски в договоре подряда. Риск случайной гибели или повреждения предоставленных для исполнения материалов. Права на материалы. Риск случайно гибели или повреждения предмета договора: особенности распределения. Риск невыполнения подрядчиком работ.
• Приемка результатов работ. Виды приемки и виды актов приемки. Значение различных актов приемки. Действия по исполнению договора и приемка. Волеизъявление и приемка. Приемка работ с замечаниями. Отказ от подписания акта приемки. Односторонний акт приемки.
• Расторжение договора строительного подряда: особенности оснований и последствия. Основания мотивированного одностороннего отказа заказчика от приемки выполненных работ.
• Судьба результата работ при прекращении договора.
• Ответственность за неисполнение обязательств: общее и специальное.
• Проблемные вопросы применения статьи 723 ГК РФ.
• Соотношение правомочий заказчика. Допустимость понуждения к выполнению работ в натуре.
• Природа требования о соразмерном уменьшении цены.
• Срок обнаружения недостатков и гарантийный срок. Проблемы гарантийного удержания.
• Международные стандартные условия ФИДИК, условия EPC-контракта.

3.4 Договоры аренды недвижимого имущества 

• Актуальные вопросы оформления договора и государственной регистрации (необходимость регистрации договора при его заключении на неопределенный срок или его пролонгации на новый срок, последствия отсутствия государственной регистрации и принцип непротивопоставимости в свете новой редакции ст.433 ГК и др.).
• Аренда объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.
• Случаи перехода прав на недвижимое имущество, не требующие государственной регистрации.
• Проблемы исполнения заключенного договора отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.
• Возможность заключения основного договора аренды недвижимости до момента регистрации права собственности за арендодателем (аренда будущей недвижимости) в свете последней судебной практики.
• Предварительный договор аренды и проблемы определения сроков его действия.
• Аренда части недвижимости в свете последней судебной практики (правовая природа договора, проблемные вопросы оформления границ арендуемой части недвижимости и отмена необходимости ее предварительного кадастрового учета и др).
• Арендные платежи и изменение ставок. Порядок определения арендной платы (привязка размера оплаты к результатам деятельности арендатора, условия о порядке пересмотра ставок и др.). Допустимая частота пересмотра арендной платы в свете новой судебной практики.
• Особенности аренды с правом выкупа (момент перехода права собственности, выкупная цена и др.).
• Вопросы осуществления текущего и капитального ремонтов и распределения ответственности сторон.
• Обеспечительные платежи как инструмент обеспечения обязательств арендатора.
• Сохранение аренды при смене собственника и актуальные вопросы правопреемства.
• Субаренда и перенаем.
• Проблемные вопросы досрочного расторжения договора в случае его нарушения (судебный и внесудебный порядок расторжения, срок на реализацию права на расторжение и др.).
• Последствия уклонения арендатора от возврата предмета аренды (начисление арендной платы после расторжения, штрафные санкции, правовая природа иска об истребовании предмета аренды и др.)
• Пролонгация действия договора аренды и преимущественные права арендатора на заключение договора на новый срок.
• Проблемы заключения, изменения и расторжения договора аренды.

4. Земельные споры и обзор судебной практики в сфере недвижимого имущества




4.1 Споры, связанные с защитой прав на недвижимое имущество 

• Вещные иски и обязательственные иски: критерии разграничения. Иски, направленные на исправление ЕГРН. Защита права на недвижимое имущество вещными исками.
• Проблема владения недвижимым имуществом как основание для определения иска.
• Виндикация недвижимости. Предмет и условия удовлетворения виндикационного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством виндикационного иска. Судьба неотделимых улучшений при виндикации. Соотношение требований из неосновательного обогащения и виндикации. Виндикация и применение последствий недействительности сделок.
• Защита добросовестного приобретателя. Комментарии к новеллам ГК РФ.
• Негаторный иск как способ защиты права на недвижимость. Предмет негаторного иска. Лица, права которых могут быть защищены посредством негаторного иска. Соотношение негаторного и виндикационного иска.
• Иски о признании права собственности. Положительные и отрицательные иски о признании права собственности или иного вещного права.
• Соотношение виндикационного иска и иска о признании права собственности.
• Иски об освобождении недвижимого имущества от ареста.
• Обжалование незаконных действий при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• Возмещение убытков, причиненных неправомерными действиями регистратора.
• Процессуальные аспекты рассмотрения споров о правах на недвижимость.

4.2 Споры, связанные с обращением взыскания на недвижимое имущество 

• Общие технические вопросы исполнительного производства (выдача исполнительного листа; сроки его предъявления к исполнению; изменение реквизитов в исполнительном листе; окончание и прекращение исполнительного производства).
• Проблемы терминологии: обращение взыскания и реализация имущества должника по Закону «Об исполнительном производстве».
• Препятствия обращению взыскания на имущество (ликвидация должника; отчуждение имущества после судебного разбирательства; уклонение от регистрации права на недвижимое имущество) и варианты противодействия недобросовестным действиям должника.
• Аресты имущества. Замена арестованного имущества. Освобождение от ареста.
• Оценка имущества должника. Процедура оспаривания результатов оценки.
• Публичные торги, проводимые в рамках исполнительного производства. Проблема оспаривания публичных торгов и правовых последствий такого оспаривания.

4.3 Споры в связи с формированием границ земельных участков и реестровыми ошибками 

• Образование и уточнение земельных участков в соответствии с градостроительной документацией.
• Разграничение градостроительных и землеустроительных споров.
• Защита прав собственника при несоответствии внесенных в ЕГРН данных об объекте недвижимости фактическим данным.
• Новые правила разрешения судами споров о реестровых ошибках.
• Споры в связи с установлением и снятием обременений с земельного участка.

4.4 Споры, возникающие по поводу предоставления земельных участков 

• Приобретение прав на земельные участки в упрощенном порядке: основания отказа и пути обжалования.
• Установление и снятие обременений в отношении земельных участков в целях управления инвестиционной привлекательностью участка.
• Споры в связи с изменением целевого назначения и разрешенного использования земельных участков для целей строительства.
• Права и возможности субъектов Федерации в установлении региональных запретов и преференций.
• Влияние градостроительной документации на девелопмент земельных участков.
• Защита интересов землепользователей при принятии градостроительных решений и документов.

4.5 Споры, возникающие в ходе осуществления прав на использование земли

• Специализированные источники получения градостроительной информации.
• Последовательность получения сведений о земельных участках с целью установления строительства.
• Приватизация земельных участков.
• Аренда земельного участка.

4.6 Споры по искам в связи с самовольно занятыми земельными участками 

• Защита интересов добросовестного приобретателя недвижимости, признанной самовольной постройкой: судебная практика.
• Исковая давность по требованиям о сносе самовольной постройки.
• Предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки

4.7 Споры, возникающие при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд 

• Порядок предоставления равноценных земельных участков.
• Определение правообладателей на землю в судебном порядке.
• Порядок определения цены по соглашению о возмещении стоимости земельного участка при изъятии.

4.8 Споры по оспариванию оценки земельного участка 

• Кадастровая и рыночная стоимость - возможные заявители, ограничение по количеству оценок.
• Основания для пересмотра кадастровой стоимости и установления ее в размере рыночной стоимости.
• Досудебное и судебное оспаривание.
• Пересчет стоимости прошлых периодов.

4.9 Процессуальные особенности рассмотрения споров в сфере недвижимости 

• Особенности доказывания, суть заявляемых требований.
• Пределы судебного разбирательства.
• Позиции при обжаловании.

5. Проверки. Полномочия контролирующих (надзорных) органов 




5.1 Проверки Росреестра, Ростехнадзора, Росприроднадзора, государственного жилищного надзора 

• Полномочия, основания привлечения к ответственности, этапы обжалования, основания оспаривания.
• Полномочия контролирующих (надзорных) органов в сфере строительства.
• Осуществление государственного жилищного контроля (надзора).
• Экологический контроль.
• Контроль Ростехнадзора, Росреестра и иных государственных органов контроля.
• Изменения в организации и проведении плановых и внеплановых проверок в соответствии с 294-ФЗ.
• Дорожная карта контрольной (надзорной) деятельности.
• Риск-ориентированный подход при проверках.
• Внедрение проверочных листов при проведении плановых проверок.
• Единый реестр проверок.
• Судебная практика по вопросам проведения мероприятий по контролю без применения 294-ФЗ.
• Обжалование по нормам КАС РФ.