Недвижимое имущество и сделки с ним с учетом изменений гражданского и земельного законодательства

На курсе рассматриваются основные вопросы по совершению сделок с объектами недвижимости с учетом последних изменений гражданского, земельного и градостроительного законодательства.

Для кого предназначен

Руководителей и специалистов юридических служб, руководителей и специалистов отделов по работе с недвижимостью, руководителей предприятий-землевладельцев, застройщиков земель различными объектами, землеустроителей и кадастровых инженеров, собственников различных земельных долей, агентств недвижимости. 

Цель обучения

Получить разъяснения по проблемным вопросам правового режима и оборота недвижимого имущества и актуальным новеллам законодательства, приобрести практические навыки по сопровождению сделок с недвижимым имуществом. 

Программа обучения

День 1.

Понятие и виды недвижимого имущества, основания приобретения и прекращения прав на недвижимость.

• Критерии отнесения объекта к категории недвижимости.
• Спорные вопросы квалификации отдельных объектов в качестве недвижимых вещей.
• Идентификация объекта недвижимости.
• Линейные и плоскостные объекты как недвижимость.
• Земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения как единый объект недвижимости.
• Актуальные правовые вопросы правового режима общей долевой и общей совместной собственности на недвижимость.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделки с ним.

• Способы обращения с заявлением о кадастровом учёте и регистрации прав и сроки рассмотрения заявлений.
• Государственная регистрация при дистанционном обращении заявителя.
• Какие объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
• Права, сделки и обременения подлежащие регистрации.
• Государственная регистрация договора аренды в отношении части помещения.
• Государственная регистрация при одностороннем расторжении договора в том числе в условиях мер, принятых в связи пандемией нового вируса COVID 19.
• Государственная регистрация прав на вновь созданный объект недвижимости.
• Проблемы публичной достоверности реестра.
• Анализ основных случаев отказа в регистрации.
• Обжалование действий органов государственной регистрации недвижимости.
• Ответственность при осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации.

День 2.

Отдельные аспекты применения земельного законодательства.

• Образование земельных участков. Актуальные вопросы кадастрового учета земельных участков. Особенности оформления прав на землю для целей строительства. Регистрация прав на земельные участки.
• Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд и порядок определения компенсации. Комментарий к новым положениям Земельного кодекса.
• Градостроительное регулирование вопросов землепользования. Территориальное планирование. Правила землепользования и застройки. Планировка территории. Получение разрешительной документации на строительство.
• Обременение земельных участков сервитутом: виды сервитутов, порядок установления сервитута, договор об установлении сервитута, принцип следования, платежи.

Правовой режим зданий и сооружений.

• Взаимосвязь прав на здание и сооружение и прав на земельные участки под ними.
• Правовой режим жилых и нежилых помещений: понятие помещения, права собственников помещений на общее имущество зданий, права собственников помещений на земельный участок под зданием, квалификация прав на парковочное место.
• Правовой режим самовольной постройки в свете новой редакции ст.222 ГК: квалификация постройки в качестве самовольной, возможность признания права собственности на самовольную постройку, судебный и административный снос самовольной постройки, последствия распоряжения самовольной постройкой, разбор судебной практики.
• Обременение зданий и сооружений сервитутом.

День 3.

Купля-продажа недвижимости.

• Порядок заключения и оформления договора. Основные условия договора.
• Порядок передачи владения на объект договора купли-продажи недвижимости.
• Оформление рассрочки платежа и возникновение законной ипотеки.
• Особенности защиты прав покупателя недвижимости при уклонении продавца от исполнения договора.
• Возможность обратного истребования перерегистрированной на покупателя недвижимости при нарушении договора покупателем.
• Особенности купли-продажи жилой недвижимости.
• Специфика купли-продажи недвижимости на стадии строительства. Допустимость возникновения права собственности на построенный объект непосредственно у инвестора, судебная практика признания права собственности на жилые и нежилые помещения.
• Природа инвестиционного договора с городом и платы на развитие социально-инженерной инфраструктуры.

Договоры аренды недвижимости.

• Актуальные вопросы оформления договора и государственной регистрации (необходимость регистрации договора при его заключении на неопределенный срок или его пролонгации на новый срок, последствия отсутствия государственной регистрации и принцип непротивопоставимости в свете новой редакции ст.433 ГК и др.).
• Аренда объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.
• Случаи перехода прав на недвижимое имущество, не требующие государственной регистрации.
• Проблемы исполнения заключенного договора отчуждения объекта недвижимости, не прошедшего государственную регистрацию.
• Возможность заключения основного договора аренды недвижимости до момента регистрации права собственности за арендодателем (аренда будущей недвижимости) в свете последней судебной практики.
• Предварительный договор аренды и проблемы определения сроков его действия.
• Аренда части недвижимости в свете последней судебной практики (правовая природа договора, проблемные вопросы оформления границ арендуемой части недвижимости и отмена необходимости ее предварительного кадастрового учета и др.).
• Арендные платежи и изменение ставок. Порядок определении арендной платы (привязка размера оплаты к результатам деятельности арендатора, условия о порядке пересмотра ставок и др.). Допустимая частота пересмотра арендной платы в свете новой судебной практики.
• Особенности аренды с правом выкупа.
• Вопросы осуществления текущего и капитального ремонтов и распределения ответственности сторон.
• Обеспечительные платежи как инструмент обеспечения обязательств арендатора.
• Сохранение аренды при смене собственника и актуальные вопросы правопреемства.
• Субаренда и перенаем.
• Проблемные вопросы досрочного расторжения договора в случае его нарушения (судебный и внесудебный порядок расторжения, срок на реализацию права на расторжение и др.).
• Последствия уклонения арендатора от возврата предмета аренды (начисление арендной платы после расторжения, штрафные санкции, правовая природа иска об истребовании предмета аренды и др.)
• Пролонгация действия договора аренды и преимущественные права арендатора на заключение договора на новый срок.
• Проблемы заключения, изменения и расторжения договора аренды.

День 4.

Договоры строительного подряда.

• Существенные условия договора.
• Техническая документация. Особенности согласования технической документации.
• Варианты определения сроков выполнения работ. Проблемы привязки сроков выполнения работ к исполнению своих обязательств заказчиком или наступлению иных не неизбежных обстоятельств.
• Правовые вопросы фиксации цены. Установление условий о цене с учетом сметы, инфляции и пр. Оплата дополнительных работ.
• Согласование качества работ. Договорные гарантии и гарантийные платежи.
• Структура договорных связей по договору строительного подряда. Генподрядчик, подрядчик, субподрядчик: структура договорных связей, правовая квалификация отношений сторон, зоны ответственности. Особенности привлечения субподрядчика.
• Правовой статус объекта строительства до момента приемки. Вещные права и риски в договоре строительного подряда.
• Порядок сдачи результата выполненных работ и последствия уклонения от приемки.
• Практические аспекты оформления актов, подтверждающих приемку выполненных работ, и типичные ошибки при их составлении. Оформление одностороннего акта.
• Оплата работ. Расчеты при досрочном расторжении договора. Гарантийное удержание.
• Особенности изменения и расторжения договора строительного подряда.
• Право на односторонний отказ от договора подряда на основании ст. 717 ГК.
• Анализ последней судебной практики по спорам в области строительного подряда.

Ипотека (залог недвижимости).

• Актуальные вопросы оформления и регистрации ипотеки.
• Соотношение норм Закона об ипотеке и обновленных положений ГК о залоге.
• Практические вопросы оформления договора ипотеки.
• Особенности ипотеки отдельных видов недвижимости: здания и сооружения, незавершенное строительство, доля в праве собственности, земельные участки, жилые и нежилые помещения, ограниченные вещные права на недвижимость.
• Переход прав по договору ипотеки.
• Предшествующая и последующие ипотеки.
• Прекращение ипотеки при погашении долга или прекращении обязательства по иным основаниям.

Защита прав на недвижимое имущество.

• Признание сделки недействительной и применение к сделке последствий ее недействительности.
• Незаключённость сделок с недвижимостью.
• Истребование недвижимого имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск).
• Иск об устранении нарушений прав на недвижимое имущество, не связанных с лишением владения (негаторный иск).
• Иск о признании права на недвижимое имущество и иск о признании права отсутствующим.